ZonaZero tuvo acceso a un completo estudio de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC) donde se hace un profundo análisis al actual momento en términos de una abrupta subida de valores de materiales en todo ámbito, los riesgos que esto implica, las consecuencias que puede tener y las propuestas que podrían considerarse para afrontar este escenario.
El documento está elaborado para el análisis en detalle respecto de viviendas sociales, pero claramente es perfectamente extrapolable a cualquier tipo de edificación que use estos materiales de construcción.
En su primera parte, el estudio apunta a que el corte de stock y alza de precios de gran parte de los materiales esenciales para la construcción observado en los últimos meses guarda relación con una serie de condiciones de mercado que surgieron a partir de las medidas sanitarias impuestas para contener a la pandemia provocada por el COVID-19, como por ejemplo:
• Condiciones Locales: Contracción de la oferta (medidas sanitarias) y aumento del consumo de materiales de construcción por parte de los hogares.
• Condiciones internacionales: Contracción de la oferta internacional y aumentos significativos en precios de fletes marítimos desde distintas latitudes.
En el escenario actual, el desarrollo de la política habitacional está seriamente comprometido, entendiendo que la factibilidad económica de los proyectos se ve amenazada.
Factores de la Demanda
Respecto de los factores de esta demanda se apunta que se producen a partir del levantamiento de las restricciones sanitarias impuestas en Chile durante el primer semestre del 2020, y a partir de aquello se observa un inédito aumento en la demanda de materiales. En este período, la demanda ha mantenido un ritmo de crecimiento anual de dos dígitos, superando sustancialmente a su promedio histórico (en torno a 3% anual).
Además, la demanda local de materiales de construcción aumentó significativamente a partir de agosto de 2020, mismo mes en que el Gobierno autoriza iniciar un plan piloto para que las obras de construcción privada puedan operar en comunas en cuarentena.
Al mismo tiempo, a partir de las medidas de confinamiento, surgen cambios en las preferencias de consumo de las familias por mejoramientos del hogar, dado el tiempo que estas pasan ahí, y a su vez, un número importante de las familias destinan una parte de los recursos obtenidos a partir del retiro de sus fondos previsionales a esta materia.
Por otro lado, el confinamiento derivado de la crisis sanitaria interrumpió de manera sorpresiva el proceso de producción de bienes y servicios durante 2020. En términos generales, entre los meses de mayo y agosto, el Índice de actividad económica (IMACEC) asociado a la producción de bienes se contrajo en aproximadamente un 10% con respecto al año 2019.
El estudio enumera lo siguiente:
• Esta contracción de la oferta afectó a la actividad de la construcción en distintos niveles, por una parte, la producción de materiales de construcción de obra gruesa se contrajo 33% anual promedio durante los meses de junio-agosto, mientras que aquella relacionada a las etapas intermedias y terminaciones de la construcción retrocedieron 18% en igual período.
• En particular, entre los meses de abril y junio la producción de maderas y muebles cayó cerca de un 15% con respecto al año 2019, mientras que en el mismo período la producción de minerales no metálicas cayó aproximadamente 20% y la de productos metálicos, maquinarias y equipos lo hizo en más de 10%
Al mismo tiempo, en términos de costos de transporte, los costos de fletes internacionales han crecido notablemente en el último año. En particular, los costos de importación por vía marítima (asociados al 85% de las importaciones que hace el país) han crecido sostenidamente desde el inicio de la pandemia. En cambio, los costos nacionales (internos) de transporte no se han comportado de la misma forma.
En el análisis que desarrolla la CCHC se señala que sin duda, mantener un nivel de stock de materiales resulta de suma importancia para que la política habitacional no se vea retrasada, sobre todo en el contexto de un creciente déficit de viviendas y necesidad de reactivación económica. Y se plantean los siguiente puntos:
• Se debe tener en cuenta que mientras los mercados nacionales e internacionales no vuelvan a su senda normal, no será tarea fácil contar con una solución efectiva al problema de caída de inventarios de materiales.
• En línea con lo anterior, creemos que un polinomio de ajuste de los costos de materiales de la construcción (como el IPH propuesto por la CChC) surge como una muy buena solución en el corto y largo plazo para enfrentar las alzas de precios asociadas a estas caídas de inventarios. Este mecanismo deja el riesgo de alzas o caídas de materiales cubierto, tratándose de una suerte de ajuste por IPC de la construcción.
“Resulta claro el alza sostenida que experimentan los principales materiales involucrados en la construcción de viviendas, la cual, dada la naturalidad de su origen, se espera un regreso a la “normalidad” en el mercado recién en el mediano plazo.”
• En efecto, aquellos materiales relacionados a la construcción de viviendas tipología casas, han
experimentado un alza casi 17 veces superior a su comportamiento histórico fluctuante.
• Por su parte, los materiales involucrados en la construcción de viviendas en altura, presentan los últimos 3 meses un alza promedio que cuadruplica su tendencia histórica.
Por otro lado, el estudio confirma que uno de los principales riesgos que se vislumbra en el corto plazo frente al explosivo aumento en los costos de materiales, es que se vean comprometidos los plazos en el inicio de obras para proyectos a desarrollarse bajo el alero de Programas Habitacionales de subsidio. En esta materia se detalla lo siguiente:
• Incluso, es posible que un número considerable de estos proyectos no inicien obras y sean finalmente renunciados, entendiendo que los márgenes que manejan los encargados de la construcción de vivienda social no se condicen con el aumento de los costos experimentados en los últimos meses.
• Según el ultimo catastro realizado por la CChC, a marzo de 2021 se daba cuenta de 307 proyectos (ejecutados bajo el alero de programas como DS19 y DS49) que no han podido dar inicio a sus obras, siendo una de las principales causas el alza de costos en materiales que experimenta el mercado. Lo anterior compromete la ejecución de 55.859 viviendas dirigidas a familias que necesitan de la ayuda estatal para acceder a una solución habitacional.
• Desde la perspectiva del desarrollo sectorial, esta situación pone en riesgo el crecimiento y la inversión esperada para 2021. Por ejemplo, durante el primer cuarto del año el PIB de la construcción y la inversión del mismo sector retrocedieron en términos anuales (11,7% y 10,2%, respectivamente), acentuando sus caídas del cuarto trimestre de 2020. Esta situación es preocupante, toda vez que la inversión de la construcción explica cerca del 64% de la inversión total del país.
• Asimismo, esta situación podría limitar la esperada reactivación del empleo, ya que las obras de construcción son intensivas en el uso de mano de obra y contribuyen con el 8% del empleo agregado de la economía.
Por último, la Cámara Chilena de la Construcción en este detallado informe propone una serie de puntos a considerar para poder sobrellevar el escenario expuesto.
“Para enfrentar esta situación y disminuir las probabilidades en caídas de proyectos (situación indeseada dado el alto número de requerimientos habitacionales que presenta nuestro país y el actual escenario de recuperación económica no se vea afectado) es que se propone instaurar un Polinomio que refleje las variantes en el precio de materiales, el cual, en el mediano y largo plazo, sirva como una herramienta objetiva que permita dar solución más rápida a problemas como el que enfrentamos hoy, anteponiéndose a los efectos de fluctuaciones significativas del mercado que puedan afectar el desarrollo de proyectos habitacionales.
A través de este Polinomio, básicamente, se propone modificar el monto de subsidios para los distintos programas habitacionales (D.S.49, D.S.01, D.S.19 y D.S.10), a través de una resolución fundada por el Minvu, así como los tramos en precio de viviendas reguladas en el D.S.01, D.S.19 y D.S.10. Lo anterior responde a un punto de equilibrio en el mercado, pues si solo se aumenta el subsidio, la oferta no verá resuelta el actual problema de alza en costos de materiales; por otro lado, si se aumenta únicamente los tramos de precio de las viviendas sin incrementar el subsidio, la demanda habitacional se verá afectada, no pudiendo acceder a financiamiento para complementar el precio de la vivienda.”
