Una serie de inconsistencias técnicas en la tasación del terreno del Club Hípico de Magallanes —encargada por el Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU)— estaría levantado serios cuestionamientos según expertos del área sobre el proceso y el uso de recursos públicos. Según el análisis de documentos técnicos, el valor calculado por los peritos contratados por el SERVIU estaría triplicando el monto que arrojaría una tasación ajustada a la metodología oficial del propio Estado.

Los encargados de la tasación establecieron un valor promedio de 12,41 UF por metro cuadrado, cifra que, de acuerdo con los manuales de referencia del Ministerio de Bienes Nacionales (BBNN) y del mismo SERVIU, debió ser 4,48 UF/m².
La diferencia —resultado de un error metodológico aparentemente— implica que el Estado podría pagar hasta $21.000 millones por la expropiación del terreno, cuando la cifra correcta no debiera superar los $7.190 millones, es decir, tres veces menos.

De acuerdo con el informe, los peritos tomaron una muestra de 15 propiedades para calcular el valor de mercado del metro cuadrado. Sin embargo, habrían cometido un error al promediar los valores UF/m² de cada predio, sin ponderar el peso relativo de la superficie de cada muestra.

Los manuales técnicos del Ministerio de Bienes Nacionales son claros al respecto: Se debe sumar el total de las superficies y el total de los montos involucrados en las transacciones, para luego dividir el segundo por el primero.
En palabras simples, el SERVIU calculó un “promedio de promedios”, lo que habría distorsionado el resultado.

El ejemplo del propio manual del ministerio (pág. 45) explica que este tipo de error puede alterar sustancialmente los valores finales. En el caso del Club Hípico, la distorsión no solo es significativa, sino que afectaría directamente los montos de indemnización y las decisiones sobre el uso del terreno.

A lo anterior se suma, según fuentes entendidas en la materia, la falta de pertinencia de la muestra utilizada. En el listado de propiedades consideradas por los tasadores aparecen casos tan disímiles como:
• Un lote de 334 m² en pleno microcentro comercial de Punta Arenas, y
• Un predio de 116.610 m² en el sector norte residencial de la ciudad.

Incluso, se detectaron valores que no serían los correctos: Por ejemplo, una de las propiedades incluidas —el Lote 14 de 350 m²— fue valorizada en el informe en UF 7.895, pese a que figura como “vendida” en una corredora local por $70 millones, es decir, UF 1.772, cuatro veces menos.

Este tipo de comparaciones, según especialistas, vulnera los principios básicos de la tasación comparativa, ya que el terreno del Club Hípico no guarda semejanza con las propiedades seleccionadas ni en ubicación, ni en uso, ni en superficie.

Otro punto crítico radica en la imposibilidad legal de habilitar el predio como parque en el corto plazo.
En su presentación al Consejo Regional (CORE), el SERVIU reconoció que el terreno está “congelado” para cualquier desarrollo, mientras no se actualice el Plan Regulador Comunal, lo cual —según estimaciones municipales— podría concretarse recién hacia 2031.

Ante ello, el SERVIU planteó recurrir a la Ley N° 21.450, que faculta la Habilitación Normativa de Terrenos bajo el marco del Plan de Emergencia Habitacional. No obstante, el artículo 3 de dicha ley prohíbe expresamente destinar estos terrenos a proyectos que no sean habitacionales.

En consecuencia, usar esa herramienta para crear un parque u otro tipo de infraestructura podría no pasar el control de legalidad de Contraloría y configurar una desviación de poder, según interpretaciones jurídicas.

En resumen, el informe encargado por el SERVIU para justificar el alto valor de expropiación del Club Hípico presenta errores metodológicos según entendidos en dicho ámbito profesional, muestras que no estarían acordes a la realidad y fundamentos legales discutibles.
Si se aplicaran correctamente los criterios del Estado, el valor de la indemnización no superaría las UF 181.991 (unos $7.190 millones), y no las UF 533.333 (más de $21 mil millones) que hoy figuran como referencia.

Estos antecedentes debieran tomarse en consideración con premura, ya que la votación para decidir si el Gobierno Regional aporta los 10 mil millones solicitados por el Serviu para expropiar el recinto será este miércoles.

Redacción ZonaZero.cl