Diez millones de visitas, ventas récord y reexpediciones que crecieron 171% (envío de mercancías desde un recinto franco hacia el extranjero o hacia otra zona franca). El discurso de Sociedad Rentas Inmobiliarias (SRI) suena impecable. Los datos, sin embargo, cuentan otra historia.
La Sociedad de Rentas Inmobiliarias (SRI) cerró el ejercicio 2025 con lo que definió como un año histórico. Ventas por $450 mil millones, 47 nuevas aperturas, 2.775 empleos y más de $4.700 millones transferidos al Gobierno Regional. El gobernador Jorge Flies lo llamó un “modelo virtuoso”. La prensa nacional lo replicó sin mayores reparos.

Pero hay un problema con ese relato. Y es que los números que SRI usa para demostrar su éxito son, en varios casos, el argumento más contundente para demostrar exactamente lo contrario.

El dato de las visitas: ¿orgullo o espejismo?
La administración de esta especie de mall repite con frecuencia que la Zona Franca supera los 10 millones de visitantes anuales, equivalente a que cada habitante de Magallanes cruzara sus puertas más de 60 veces al año. La cifra impresiona. Lo que no se dice es por qué van.

El Barómetro CADEM 2025 (encargado por la propia SRI) revela que las tres principales demandas de los visitantes son áreas deportivas, centros de salud y zonas para mascotas. No tecnología. No electrodomésticos. No precios convenientes. El mismo estudio registra que la percepción de la Zona Franca como un lugar conveniente en términos de precio-calidad cayó de 77% a 63% en tres años. Catorce puntos porcentuales hacia abajo, mientras los comunicados de prensa celebraban récords.

La conclusión sin eufemismos es demoledora: El magallánico visita la Zona Franca 60 veces al año no porque sea barata, sino porque es el único espacio comercial de esa escala en la Patagonia austral. Va porque no tiene alternativa.
Contar visitas como evidencia de éxito de un modelo de beneficio social es, en ese contexto, confundir deliberadamente cautiverio con lealtad.

El 171%: El dato que se revierte contra sí mismo
El caso de las reexpediciones es quizás el más revelador de toda la narrativa oficial. SRI lo presentó como la prueba del “rol logístico binacional” del recinto. El número suena extraordinario: 171,4% de crecimiento en exportaciones hacia la Patagonia argentina. El monto absoluto lo desinfla por completo.
Esas reexpediciones sumaron aproximadamente USD 3,5 millones en 2025. Sobre ventas totales de USD 483 millones, eso representa el 0,72% del negocio total del recinto.

Un hub logístico real (como ZOFRI en Iquique o Nueva Palmira en Uruguay) tiene entre el 50% y el 90% de su negocio en reexpediciones y depósito. La Zona Franca de Punta Arenas tiene el 0,72%.
El crecimiento tampoco fue producto de ninguna mejora del recinto. Los tres factores que lo explican son todos exógenos, como por ejemplo la devaluación del peso argentino, la plataforma Surpay que facilitó el pago con tarjeta transandina, y la recuperación del turismo argentino post-pandemia. El mismo resultado se habría producido bajo cualquier administración.

Lo que SRI usa como evidencia de consolidación logística es, en los hechos, la prueba más clara de la demanda que el modelo actual no está capturando. El 0,72% no es un logro. Es la magnitud de la oportunidad perdida.

Como ha sostenido ZonaZero durante el último año, la Zona Franca de Punta Arenas está atravesando un proceso de desdibujamiento de su esencia original. Un modelo que nació para compensar las desventajas de vivir en un territorio extremo y aislado, y que hoy parece cada vez más tensionado por lógicas de negocio difíciles de conciliar con su espíritu fundacional.

El conflicto que nadie nombra
Hay otro ángulo que el discurso oficial omite sistemáticamente. El Gobierno Regional que recibe el 28% de los ingresos brutos de SRI como precio de la concesión es también el organismo que supervisa al concesionario. El fiscalizador se financia con los ingresos del fiscalizado.
No es un detalle menor cuando se discuten las Bases 2030. Cualquier reforma al modelo que reduzca las ganancias de SRI reduce directamente la transferencia al GORE. El incentivo estructural no apunta hacia la reforma, sino hacia la continuidad.

Conviene recordar algo básico: La Zona Franca no nació para convertirse en un gran centro comercial periférico administrado bajo lógica corporativa. Su origen está en la necesidad de compensar las desventajas estructurales de vivir en una región extrema, aislada del resto del país y con altos costos de vida.

¿Qué sería de Punta Arenas si la Zona Franca respetara su propio espíritu?
La pregunta no es retórica. Es, en rigor, la que el proceso de Bases 2030 debiera estar respondiendo.
El Puerto Libre original fue decretado en 1867 por el Presidente José Joaquín Pérez con una visión concreta, que era hacer de la posición estratégica del Estrecho un activo económico. Hasta 1914, cuando el Canal de Panamá abrió, Punta Arenas fue uno de los hubs comerciales más importantes del hemisferio sur. Y ese contexto está volviendo. El Estrecho de Magallanes recupera relevancia estratégica global. Los grandes graneleros del Cono Sur ya lo cruzan, la producción offshore de Sea Lion está proyectada para 2028, los tanqueros de Vaca Muerta comenzarán a transitar desde 2027, y la salmonicultura regional exporta USD 597 millones con solo el 37,7% de sus concesiones activas.

Un instrumento diseñado para ese escenario (con acceso portuario al Estrecho, infraestructura industrial de almacenamiento, tarifas para el negocio B2B y reexpediciones como eje de su operación) no produciría un crecimiento del 171% sobre una base de 0,72%. Produciría un modelo donde las reexpediciones y el depósito representen el 30% o el 40% del negocio total, como ocurre en las zonas francas de referencia del Cono Sur.

El proceso de licitación deberá comenzar durante este año. La actual concesión expira en 2030, y las autoridades coinciden en que no hay margen para seguir postergando su inicio. Es, en términos prácticos, la única ventana disponible en 25 años para rediseñar el instrumento.

Lo que los datos instalan
El beneficio ya no se traduce en menores precios sostenidos para la comunidad. Se consolida un modelo de retail concentrado (mall) que absorbe consumo sin redistribuir desarrollo.
La Zona Franca hoy se encuentra en una encrucijada ética y económica. O recupera su rol como baluarte de la protección del bolsillo local, o termina consolidándose como un negocio inmobiliario que utiliza una ley de excepción para inflar los balances de una concesionaria privada.

Los datos analizados claramente instalan una pregunta que el relato oficial no responde. Si una base casi cero de reexpediciones creció 171% por factores que el recinto no gestionó, ¿Qué podría crecer con un instrumento realmente diseñado para ese propósito?

Esa es la pregunta que las Bases 2030 deben responder. Y que SRI, hasta ahora, prefiere no hacerse.

Equipo de Investigación ZonaZero.cl